האם להשקיע בדירה חדשה או בדירת יד שניה?

מדובר באחת השאלות הרווחות ביותר בעולם השקעות הנדל"ן והאינטואיציות לגביה מגוונות. אך האם מבחינה כלכלית טהורה זה באמת משנה?

44444.jpg

להרחבה האזינו לקטע הבא מתוך פרק 10 של Investcast:


Listen on: Spotify / Apple Podcasts / Google Podcasts



משקיעים רבים תוהים האם נכון להשקיע בדירה חדשה או דווקא בדירת יד שניה. ובכן, התשובה הקצרה - ואולי המפתיעה - היא שבאופן עקרוני זה פשוט לא משנה. אין הבדל כלכלי מהותי בין דירה חדשה לבין דירת יד שניה. שתיהן עשויות (או צפויות) להניב, לאורך זמן, בדיוק את אותה תשואה.

איך זה ייתכן?

נתחיל מכך שישנן שתי אינטואיציות או עמדות מקובלות לגבי התשובה לשאלה. לפי העמדה הראשונה, דירה חדשה עדיפה, משום שהיא מצריכה מינימום התעסקות ויש בה מינימום סיכונים. התשתיות חדשות, מערכות החשמל והצנרת הותקנו ועברו את כל הבדיקות הרלוונטיות רק לאחרונה, לא אמורות לצוץ הפתעות לא נעימות. לכן, ההנחה היא שתהיינה פחות הוצאות בגין תחזוקת הדירה במהלך תקופת ההשקעה. לפי העמדה השניה, דווקא דירת יד שניה עדיפה, שכן הפער במחיר בין דירות יד ראשונה לדירות שניה גבוה יחסית, בעוד שהפער בדמי השכירות לא גבוה באותה מידה, כך שהתשואה על ההשקעה בדירת יד שניה עשויה להיות גבוהה יותר.

ובכן, שתי הגישות הללו נכונות בעת ובעונה אחת, ומכך ניתן להסיק שאין הבדל ממשי בין שתי ההשקעות. דירת יד שניה אמנם זולה מדירה חדשה, אך היא ככל הנראה תאלץ את המשקיע להוציא הוצאות תחזוקה באופן שוטף. דירה חדשה יקרה יותר מדירת יד שניה, אך המשקיע ככל הנראה לא יידרש להוצאות אחזקה בשנים הראשונות. הסיבה שלאורך זמן אין הבדל ממשי בין שתי ההשקעות נעוצה במנגנון המחיר ובכוחות השוק. ההנחה הבסיסית שמשקיעים צריכים להפנים היא שאף אחד לא פראייר. אין מתנות חינם בשוק, ובמיוחד בשוק משוכלל כמו שוק הנדל"ן. אם יש פער במחיר בין דירות חדשות לדירות יד שניה, הוא ככל הנראה מוצדק, ובדר"כ אין ארביטראז' לקטוף.

כאמור, דירות חדשות עולות יותר מדירות יד שניה משום שההוצאות הצפויות בניהולן ובתחזוקתן נמוכות יותר, ולכן אין באמת, לאורך זמן, פער תשואות בין דירות חדשות לדירות יד שניה.

למעשה, ההחלטה באיזו סוג דירה להשקיע היא לחלוטין עניין של טעם אישי ותזרים מזומנים.


האזינו ל-Investcast, הפודקאסט של Rentpo העוסק בהשקעות, נדל"ן, כלכלה, יזמות

הצטרפו לעמוד הפייסבוק של Investcast ותהנו מתכנים איכותיים ומידע שוטף על עולם ההשקעות והנדל"ן